讨论：本案原告主张的优先购买权应否支持

作者：吉林省长白朝鲜族自治县人民法院成贵

　　【要点提示】司法实践表明，随着社会主义市场经济的发展，在经济运行过程中，在租赁、买卖合同关系中，优先购买权的实现已由法律加以明确规定，也越来越被当事人所重视。在个案中如何保护和确认当事人主张的优先购买权，保障和促进经济秩序，是司法实践中应慎重对待是问题之一。

【案情】

　　原告栾某，男，汉族，个体，小学文化，现住本县长白镇。

　　被告中国农业银行长白朝鲜族自治县支行。地址：本县长白镇中兴路。

　　被告长白朝鲜族自治县金都大酒店有限责任公司。地址：本县长白镇中兴路。

　　第三人赵某，男，汉族，个体，小学文化，现住本县长白镇城东委。

　　第三人颜某，女，汉族，个体，高中文化，现住本县长白镇中兴委。

　　经审理查明：原告与被告中国农业银行长白朝鲜族自治县支行（以下简称县农行）于2003年3月15日签订合同，由原告租赁原生产资料公司下库用于木材加工。2006年3月15日，原告向被告县农行交纳租金2万元租赁该下库的西侧一半，期限至2007年3月14日。租赁双方均未经有关登记主管机关办理租赁登记手续。原告租赁的资产于2000年9月28日由县农行划归被告长白朝鲜族自治县金都大酒店有限责任公司（以下简称金都酒店）所有。被告金都酒店于2006年8月10日在县电视台进行拍卖公告后，于2006年8月18日委托白山市拍卖商行对原生产资料下库进行了拍卖，第三人赵某通过竞买取得土地使用权后，于2006年9月28日转让于第三人颜某，并办理了土地使用权证。

　　原告栾某诉称：原告与被告农业银行于2003年3月15日签定了原生产资料公司下库库房、院落的租赁合同。当时被告法定代表人口头承诺：合同虽每年一签，如果出售原告优先买。原告投入大量机器设备用于木材加工和雪条棒生产。2006年原、被告虽未签定合同，但被告农业银行收取了原告租赁期至2007年3月14日的租赁费。租赁到期时被告农业银行通知原告，该出租库房、院落已出售并限期原告迁出。现因该租赁标的的托拍卖方是长白县金都大酒店有限责任公司，买受人为赵某，赵某又转卖给颜某，特起诉，要求确认被告出卖原告所租赁的原生产资料公司下库库房、院落行为违法，买卖协议无效，以被告拍卖的价格出卖给原告，确保原告优先购买权。

　　被告中国农业银行长白朝鲜族自治县支行辩称：1、我方法人代表没有承诺卖给原告；2、2006年5、6月份就已通知原告准备出卖，否则就搬出去；3、拍卖程序合法有效；4、现该资产属金都酒店所有，是金都酒店拍卖的。应驳回原告的诉讼请求。

　　被告长白朝鲜族自治县金都大酒店有限责任公司辩称：我方的答辩意见与被告中国农业银行长白朝鲜族自治县支行的意见一致。 

　　第三人赵某述称：我是通过正常手续买的，是合法的。

　　第三人颜某述称：我是通过正常手续买的，看见赵某拍卖得到了，就和他签订了协议，我买到了。

【审判】

　　吉林省长白朝鲜族自治县人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”；第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第一款规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为”；第七条第一款规定：“土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由政府土地管理部门、房产管理部门依照法律和国务院的有关规定办理”。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定：“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对已方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外”。根据上述规定，原告主张的租赁合同履行至2006年3月14日后，承认2006年3月15日至2007年3月14日只交了原生产资料下库一半的租金，原告租赁的是原生产资料下库的一半，被告金都酒店对自有资产进行整体拍卖，原告不能对未租赁部分主张优先购买权。被告金都酒店在拍卖前以电视广告的形式进行了公告，公开了拍卖活动的相关信息，公告的对象是包括原告在内的不特定主体，应视为已履行了告知义务。原生产资料下库的地上附着物未办理房屋产权证，原告租赁的是原生产资料下库土地使用权及地上附着物，在租赁过程中，双方均未办理或者向对方要求办理相关的租赁登记手续，被告金都酒店拍卖自有房地产及附属物的程序合法，原告因未履行租赁登记而对第三人不发生公示的效力，不能向善取得第三人主张抗辩，第三人赵某善意、合法取得后依法进行转让，第三人颜某受让后已办理了土地使用证，受让行为合法，依法取得了土地使用权。原告的主张无事实和法律根据，其诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条第一款、第二百一十二条，参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第七条第一款、第二十八条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定，判决驳回原告栾某的诉讼请求。

　　一审宣判后，栾某不服提出上诉，认为：1、原审认定无优先购买权错误。被上诉人在上诉人租赁期间将房地产出售，上诉人依法有优先购买权利，因未通知上诉人，应认定出售行为无效。2、原审认定事实和适用法律错误。原审判决认为拍卖前已进行了公告不当，而是应当将出售租赁物的行为依法明确地直接告知上诉人，方能产生通知承租人的法律效力；另外，原审判决认为双方租赁行为未依法向相关行政部门进行登记，从而不产生对抗善意第三人的效力，因为租赁登记是出租人的义务，是否办理登记，不影响承租人的优先购买权，请求依法撤销原判并予以改判。

　　被上诉人长白农行、金都酒店答辩称，1、长白县农行已于2006年5、6月份通知上诉人涉诉房地产要出售，上诉人明确表示不购买；2、上诉人只租用一半场地，无权对全部资产享有优先购买权；3、本案涉诉房地产的出售行为，是依据拍卖法严格进行的，履行了公告等相关程序。另外，第三人是善意购买所得，应当受法律保护。

　　原审第三人赵某陈述称，我于2006年8月在长白电视台节目中看到白山市拍卖行打出的广告，对本案涉诉房地产进行拍卖，我根据广告上的要求，到长白县家行办理竞买手续。2006年8月18日，在长白县的拍卖会上，我以15万元的价款竞得本案涉诉房地产，主张其竞卖行为是合法的。

　　原审第三人颜某陈述称，我是合理、合法地从赵某手中购得本案涉诉房地产，主张应受法律保护。

　　二审查明的事实与一审查明的事实相一致，二审法院认为：被上诉人金都酒店对本案涉诉房地产具有所有权，被上诉人县农行受被上诉人金都酒店委托对本案涉诉房地产进行代为管理，对外进行出租，并交纳了拍卖公告费用。被上诉人金都酒店对其所有的房地产的处分，是通过拍卖程序依法进行的。并依据《中华人民共和国拍卖法》的规定进行了公告、竞买的程序。原审第三人赵某是通过拍卖公告得知拍卖信息后，经申报审查符合拍卖法规定的买受人条件以后，参加拍卖活动竞买的。原审第三人赵某的竞买行为符合拍卖法的规定，依法应予保护。至于第三人赵某将拍卖所得房地产卖给颜某，并已经办理过户登记手续，亦应受法律保护。上诉人主张本案中其享有优先购买权，要求确认被上诉人与原审第三人之间的交易行为无效的诉讼请求，依据不足，不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。

【评析】

　　本案双方争议的焦点问题是：被告长白朝鲜族自治县金都大酒店有限责任公司拍卖原生产资料下库的行为是否有效，原告是否享有优先购买权。

　　1、原告栾某在租赁期间中的2006—2007年只交纳了部分租金，只是整个涉诉房地产的一部分，另一部分是由另外的承租人对其所租赁的房地产直接向具有产权的县金都酒店的代管人县农行交纳的，产权所有人金都酒店拍卖时是对整个涉诉房地产作为整体进行的拍卖，原告无权对包括未租赁部分的整个房地产主张优先购买权；

　　2、被告金都酒店在对其所有的涉诉房地产进行拍卖前进行了公告，且公告的期间及其他拍卖程序均符合《中华人民共和国拍卖法》的有关规定，公告是对不特定的人发出的，当然也包括原告在内，第三人赵某也正是看到了该公告的信息才参与竞买的，应视为已向原告履行了通知义务，因此对本案中的涉诉房地产不适用房屋租赁在出卖时应提前3个月通知承租人的规定；

　　3、原告与被告县农行形成租赁合同关系后，双方均未向有关登记主管机关办理相应的租赁登记手续，对善意取得的第三人无公示的效力，不能对抗合法取得的第三人，原告无权对合法、善意取得的第三人主张抗辩。第三人赵某的竞买行为符合拍卖法的规定，依法应予保护。至于第三人赵某将拍卖所得房地产卖给颜某，并已经办理过户登记手续，亦应受法律保护。原告主张本案中其享有优先购买权的诉讼请求，依据不足，不予支持。因此，本案认定事实、适用法律正确，裁判结果是正确的。

本案给您的提示是：

　　1、在租赁、买卖合同关系中，承租人如主张优先购买权，要在其依法租赁的标的物出卖前向产权所有人主张；

　　2、在租赁合同中，应依法办理相关的登记手续，否则将失去对善意取得第三人的抗辩权；

　　3、在标的物依法进行拍卖时，应依据《中华人民共和国拍卖法》的有关规定及时行使自己的权利并履行相关义务，以保证在拍卖活动中实现优先购买权。

法院新闻网责任编辑：张前进